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楼市究竟冷到了什么地步？现在可以下手买房吗？

各大媒体和网络大V都在说楼市冷清，新房二手房成交量下降，还有一些人说，房价可能会一直降下去，在这个楼市寒冬，到底有多冷？数据来说话，我们一起真实感受下。

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2018的9月，是本轮行情的转折点！在这个月，市场的风向有了实质性的变化。

在过去二十天楼市热点新闻非常多，全国的各地楼盘降价促销和打砸售楼处的新闻频频刷屏。

比如恒大优惠100万/套

碧桂园全国范围内勒紧裤腰降价促销。

除了这些龙头企业，地方小企业求生欲更强！比如郑州名门，首付直接七折，更是随意。

二手房方面，燕郊二手直接从3万多跌到腰斩的惨状以及京沪成交价格下跌的新闻，不断刺激着大众的神经。

以至于现在写文章只要“下跌”、“凉凉”，瞬间全网转载，阅读量、点赞量爆棚，谁稍微不那么谨言慎行说一句，“危机共存，机会在当下！”的话，后台留言能呸死你！

前几天有一篇“房子吃人”的文章获得了3500万的阅读量，我简单看了一下，内容主要讲碧桂园降价维权以及燕郊的下跌，但标题霸气就足够了。

文章内容就不说了，单看后面的留言，大家各抒己见也没多大问题，但没有知识，常识总该有吧！

现实往往比模特骨感多了，奇葩新闻的背后你需要详细地观察各地二手房的真正的买卖情况，比如刚刚腰斩的燕郊，目前就是价值投资者的最爱。

越来越多的人焦虑的追问，我是不是高位站岗了？我是不是被给韭菜了？我是不是该等等？

我们先来看看最近几个热点城市的行情现状：

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1、昆明，是不是下一个洼地城市？

昆明的战略定位是中国西南边陲面对东南亚、南亚的桥头堡、门户城市，总体受益于国家的一带一路策略。

目前昆明是人口700万二线弱省会城市，但其2023人的人口规划是1000万人口，所以云南做强做大昆明省会，跻身强二线省会的决心还是有的。

但是在西南区域级竞争中，它的竞争对手有中央亲儿子的重庆，还有西部中心城市成都，所以昆明的城市定位的天花板是重庆和成都，但优于贵阳。

反映到房地产的房价上，我们看成都目前的价格梯度比是3/2/1，重庆的是2/1.5/1，相比目前的昆明，2/1/0.7，我认为目前昆明的价格是合理的。

只不过相比成都牛市末，因为昆明目前的调控不够严格，所以昆明接下来还有涨幅，但也没什么动力了。

昆明的信贷政策并不美好，但首套2-3成也还有优势。

现阶段昆明处在新房癌阶段。二手赚钱效应不明显。金融环境不发达，抵押贷不好做。

昆明的优势在于限购不严格，昆明限购不严格，对比沈阳最近的限购政策外地人不能买新房，昆明明显还有调控升级的空间，因此本地主场局部有机会。

整体上，昆明是按环发展的，类似北京、成都，所以新区贵，比如呈贡新区。于是在呈贡新区和老城区之间的官渡区渔翁得利，有机会。

目前昆明的新房没有日光，短期限价有一些机会。外地投资客可以优先看新房。

整体上，昆明楼市不会像成都杭州那样闪电般极速翻倍，从2017年开始，昆明一直属于缓涨行情。呈贡和滇池算是涨幅较大的两个局部区域。或许2019年春节后还会有一点惯性行情，但价值不大了。

2、南京，金九银十遇寒冬？

最新的南京新房一线的市场状况如下：

新房去化率下降：9月南京13家楼盘开盘只有5盘卖完，开盘不清盘成常态；

土拍遇冷：报名房企明显减少、底价成交、地价下降，最高降7390元/㎡、地块终止出让。

二手降价急售房源增多，成交量惨淡：中介裁员关门。

开发商开始优惠促销。

地王项目明显开始抢跑，房价贴着成本卖，追求现金流。

从这些状况看，南京牛市末了，但还没有凉透，目前是一二手房倒挂之后热度的习惯性延续，主要是恐慌性的本地购买力在支撑，至于接下里要横盘多久，这个需要看政策。

我们对这个城市的基本判断是，南京总体很强，在国内重点城市排第六七位，仅次于一线城市。它的下一轮启动行情晚于上海。

对于置业买房的建议是如果是南京本地主场刚需，优先去摇号河西南，其次二手房可以多看看南站、江宁等。

投资的话不着急，以二手为主吧，不建议学区房。

3、上海，还会继续阴跌？

上海的楼市已经低迷了2年。很多人都觉得是不是该有转机，还有很多人在问，下一轮启动究竟是什么时候呢？

但从目前上海微观市场来看，新房明显抢量，个别项目已经出现降价促销；二手房下行态势还在继续。

简单来说上海仍在阴跌中，今年累计下跌4.8%，目前没有止跌的迹象。上海的调控政策在短期内不会放松，金融政策还有收紧的趋势，市场积压了大量待售的楼盘等待入市。

但目前是上海房价的底，即使下跌5%也是上限了。尤其是经历了今年夏天的加速探底，现已获得了不少成交量的支撑，跌势趋缓，在当前基础上继续砍价空间已经缩小。

我们会看到，在过去5年，2013-2015-2017，上海的二手房已然经历了完整的繁荣-冷淡的周期。因此，预判2019年初，被3·25政策影响外地户籍将具备了购房资格，需求端会有增长上升。但如果没有信贷政策(取消认房又认贷)的配合，上海楼市也不会出现短期大涨行情。

总的来说，我们对上海的未来是看好的。

伴随着上海老龄化和少子化，到2040年，60岁以上老龄人口将从占比15%增加到41%。所以，为了维持2500万人口，上海要引进外来人口600万。

而实际上，上海的2035年城市规划，是按照3000w人口来进行进行配置的 。

那么在3000万人口预期下， 上海还有3000公里轨道交通建设，所以接下来上海轨道交通，会大干快上！

最后，关于买房，目前在上海二手房是冷冻，交易税费高，所以原则不卖、不置换，想要大房子可以租的。对于学区房呢，我没什么建议。我本人是支持孩子上私立的。

4、石家庄，不会继续下跌？

18年的石家庄不论是城四区，还是近郊和远郊区，楼市一片疲软，没有任何复苏的迹象。

到目前为止，石家庄城区的房价比起17年高峰期，下跌幅度普遍在15%，部分楼盘达到20%甚至更多。

但是，目前石家庄楼市虽然一片冷寂，但并不代表房价仍在继续下跌。

这背后的主要原因在于石家庄人口众多，全市超过千万，市区常住人口高达500万，而且每年人口还在持续流入 。

因此，以石家庄的经济和人口基本面， 支撑目前主城区一万五到两万，近郊区的一万到一万三，远郊县的七到八千是合理的。

我们可以清楚看到，石家庄做为一个二线省会的典型样本，即使房子剥离了投资属性，只要有足够的人口，房价小幅下跌之后一样能获得支撑。

以上内容均节选自《大白的楼市一线声音》。我们近期的内容还有关于重庆的：

比如重庆，要"认房又认贷"？

经过628新政和814系列严打政策以来，重庆楼市出现了一些变化。

我们实地调研之后发现：7、8、9月份的二手房市场的门店客流下滑非常明显，相对于4-5月份的旺季下滑比例有50%以上，比如我们调研的一些中介门店，7-8月份成交量下滑非常严重，比如龙湖的春森彼岸，7-8月份月成交量下滑了40%以上；

我之前对重庆的看法是，重庆从6月份就已经很明显的显现出趋冷的状况，这是因为传统淡季的影响，但7、8月份重庆又面临双重调控政策的压力，所以，这两种因素叠加，导致楼市明显的冷掉了，而不仅仅是淡季那么简单。

最后我们来总结一下，总体来说，重庆明显的已经由卖家市场转为买家市场了。 因为市场的观望情绪的蔓延，所以目前市面上容易出笋，对于长线看好这个城市的买房人来说这不是个坏消息。

还有成都，凉凉？

9月，成都二手房下跌分化，部分新房提价，新房二手都不好卖，行情凉凉。新房开始举行打折、送礼装修等促销活动，楼市上涨预期被扭转。

我们对成都这个城市是长线看好的，成都这个城市有价值，对于本地深耕者，无论你想裂变还是建仓，这都是个好消息。但很多人是急性子，着急问成都下一轮什么时候启动。成都刚凉，至少也要等唱空喊跌一年或一年半以上吧。

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