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海外关注: 泰国房价地铁房升值最快! ?

在海外投资的过程中，地铁房是一个绕不开的名词。地铁带来的高升值空间和租金收益吸引着投资者购买相关区域内的房产。今天，有路就为大家讲解轨道交通沿线房产的增值效应——为什么投资海外房产要买地铁房？什么样的地铁房才真正值得投资？地铁周围的美国房价、泰国房价都受到交通影响，呈现不一样的态势。

▲纽约中央火车站

轨道交通对城市空间结构和房地产市场的影响一直都是城市经济学和城市交通等领域研究的热点。今天我们讨论投资海外房产时，同样不能忽视轨道交通构建下房产的增值效应，这不仅可以为投资者带来更大的收益，还能规避房产投资选择中遇到的风险，让投资者选对房、选好房。

▲TOD模式开发示意图

一方面，交通对于城市建设具有引导作用，“交通为导向的开发（TOD）” 战略的提出就以此为依据。TOD的概念最早由美国新城市主义的倡导者彼得·卡尔索尔普在1992年提出。他在其所著的《下一代美国大都市地区：生态、社区和美国之梦》一书中旗帜鲜明地提出了以TOD替代郊区蔓延的发展模式，并为基于TOD策略的各种城市土地利用制订了一套详尽而具体的准则。目前，TOD的规划概念在美国已有相当广泛的应用。从目的性上来讲，轨道交通沿线新住宅的产生本身就是其建设目的所在，“轨道+住宅”的综合开发方式已经成为大型都市城市规划不可或缺的一部分

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▲曼谷地铁BTS线

另一方面，城市轨道交通所产生的效益主要体现为站点周边的土地增值和土地开发强度提高。比如曼谷BTS延长线，在建设期内，Bang Na站和Bearing站附近土地的迅速被开发——以商场为核心的城市综合体建设，让该区域内土地价值的水涨船高。从客观效果上来讲，轨道交通的发展使得区域内的基础设施建设进一步完善，从而推动了房价的提升。

▲北京房产出售供给热力图（2016年）

北京城市规划研究院以地铁13号线为例，进行了“轨道交通对住宅价格和土地开发强度的影响”的相关研究。结论显示，地铁13号线在开通后对郊区的住宅价格产生了显著的影响——站点周边1km范围内的住宅价格升高了近20%！这种影响突出表现在地铁建设初期（两年内），而随着交通网络的完善，地铁沿线居民对于轨道交通依赖度逐渐降低。

纵览多篇论述轨道交通与住宅价格关系的研究论文，有路总结出三个值得投资者关注的结论。第一，就房价涨幅而言，从轨道交通建设期开始就进行投资能收获更为长远的收益。第二，轨道交通对住宅涨幅的影响不是孤立的，相比市中心区域，郊区，或市中心内尚未充分开发区域的房产更容易受到轨道交通的影响，这是因为随之而来的配套设施逐步完善。第三，地铁为代表的城市轨道交通对于房价的影响范围是递减的，靠近站点500米内的房产增值效应显著。

可以看到，地铁带来的沿线住宅增值效应突出表现在大城市的轨道交通建设完善时期。比如曼哈顿城市建设的初期，地铁对与住宅价格的影响就格外突出。但随着立体化交通的完善，CBD、环境等其他区位因素的影响不断提升，业主对于轨道交通的依赖不再明显。但是这种影响依旧是持续性的，比如伦敦地铁站沿线区域内的房价涨跌一直被用来观测不同地区对于房屋的需求量，伦敦当地的房地产代理商称：“站点及其周边地区在开放新服务后将致房价和房屋需求量大增。”

有路在今年7月份推出的泰国曼谷置业地图，就直观展现了“地铁房”的高投资性。轻轨BTS线沿线的高档住宅项目颇多，也格外受到有路用户的欢迎。前段时间，有路上线的Ideo Mobi Rangnam、Life Asoke Rama 9等项目更是位于三轨交汇的交通枢纽处。相比一般的地铁站附近房产，交通枢纽区域的房产不仅生活便利，还体现着业主必须要面对的商业、医疗、教育、环境等方面的优势，因而格外具有投资价值。同时，这些房产的增值潜力也更高。

▲曼谷地铁规划示意图

轨道交通的建设为整个曼谷的房地产市场带来了巨大的利好影响。现在，以MRT OrangeLine为代表的长达103公里共含70个站的线路也正在修建当中。按照泰国政府快速审批计划的情况来看，总长128公里的交通线路也将会加快筹建进程。公共交通的发展不仅改变了曼谷居民的生活、工作和娱乐方式，让曼谷摘掉了“亚洲首堵”的帽子，也势必对中国投资者置业泰国产生深远的影响。

泰国买房，就买曼谷地铁房，泰国房价的下一个增长点就是地铁房！

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