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房企“金九”众生相:有的抢市场 也有的怕亏本 - 凤凰网房产秦皇岛
房地产业传统的“金九银十”到来之际,市场销售表现却不容乐观。时间进入今年下半年,尤其是8月份,房企销售数据下降明显 -来自凤凰新闻客户端
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房企“金九”众生相:有的抢市场 也有的怕亏本

中国房地产报
2021-09-14 15:35

房地产业传统的“金九银十”到来之际,市场销售表现却不容乐观。时间进入今年下半年,尤其是8月份,房企销售数据下降明显。

9月9日,根据中国指数研究院的数据,今年1-8月份TOP100房企销售额整体呈现下降趋势,均值为887.9亿元,增长率均值为29.8%;而今年1-7月份增长率均值为36.2%,前者相较后者下降6.4个百分点。

二手房市场方面,易居房地产研究院数据显示,今年8月份重点监测的13个城市二手住宅成交量约为5.7万套,环比上月下跌17.9%,与去年同期相比跌幅达36.6%。

根据记者采访的多位一线项目营销负责人的态度来看,“金九”期间,市场表现呈现分化趋势。华东区域的销售情况尚可,但华北地区有的项目面临降价销售即亏本的困境。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,调控政策的连续出台对市场或多或少会有一定的影响。总的来说,从单月的销售数据来看,七月份的市场已经在回调了,八月份的表现较七月份会更差一下,以此推算,下半年市场总体会有一个降温的过程。

房企8月销售下降明显

在刚刚过去的8月份,全国房地产市场的降温趋势明显。

根据克而瑞地产的研究数据,当月,29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%,较2019年同期下降8%,降幅较7月有所扩大。

其中,一线城市成交整体仍处高位,而受供应低迷影响25个二、三线城市成交持续走低,仅厦门、杭州部分城市成交环比有所回升。

企业层面,8月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期。TOP100房企单月销售操盘金额同比下降20.7%、环比下降10.7%。累计业绩增速自二季度以来也呈持续放缓趋势。

8月,百强房企中近7成企业单月业绩同比降低,逾40家同环比双降。包括绝大部分TOP30房企在内,近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。

对于今年下半年的市场预期,融创中国董事会主席孙宏斌在此前的业绩会上曾表示,下半年,市场压力会比较大,整个融资市场的信贷市场压力也比较大,销售压力也大,“我们要给自己留出比较安全的边界。如果还像过去一样拿地,会吞掉我很多利润,未来希望独资的项目更多。”

当前,市场表现低迷与政策调控不无关系。中原地产研究中心统计数据显示,2021年各地房地产调控政策累计出台突破400次,全面刷新历史纪录。

以上海为例,受限于疫情防控出现反复,上海供应暂缓,但由于前期已售房源陆续网签备案,成交整体仍处高位。但到了8月,上海出台两项政策,使得上海增加积分不高的客户入围机会增加,二手房“卖一套再买一套”的改善性换房需求得到满足,一定程度上缓解了购房者的焦虑情绪,市场成交也趋于理性。

同为一线城市的广州亦是如此。8月份,广州南沙、黄埔相继收紧乃至取消人才购房政策,叠加房贷放款周期普遍延长至4到6个月,使得市场降温明显。8月份,广州新房共计网签6711宗,环比下跌12%,创下今年成交新低。

保利发展尚未披露8月份的销售数据,但7月份的销售已有所下滑,签约金额421.6亿元,同比下降13.3%、环比下降16.2%。该公司的内部人士表示,对于房企而言,每天都是卖房的好日子,去年下半年市场有一个阶段性的爆发,是因为去年上半年被疫情压抑的需求得到了释放,今年其实是回归了正常的销售表现。从1月-7月份的销售数据来看,公司表现还是不错的,同比有19.84%的增长。“行业调控肯定有影响,企业能做的就是买好地,加快周转,做好成本规划,靠运营提升效率,早开盘、早销售和回款,进行土地的等量拓展。行业毛利率长期下滑的趋势不变,以前大家获取的是超额利润,以后也还是能实现比社会平均水平高的利润率。”

市场表现不好,也给房企职业经理人带来很大的压力。一位top20房企江苏区域总经理表示,进入下半年,销售压力很大,目前,大家都在抢“金九”,竞争很激烈,但估计往后市场会越来越难。

营销部门“金九银十”态度分化

8月31日,在国新办新闻发布会上,住建部相关负责人明确表示,全面落实房地产市场长效机制,促进房地产市场平稳健康发展,中央对房地产金融监管继续从严。

基于这样的政策信号,有市场人士指出,近年来房地产行业整体下行,“房住不炒”下房价被严格管控,加上“三道红线”的重压,愈发精细化的调控政策,房地产行业正在经历史上最严监管时代。

在整体市场的下行表现下,全国不同区域的市场表现呈现出分化趋势。

克而瑞地产表示,各区域市场持续分化,长三角地区市场仍居韧性,在政策轮番打压下,上海、杭州等成交热度不减,但南通、盐城、徐州等市场明显转弱,成交持续走低。

华南的粤港澳大湾区市场趋势性降温,核心城市深圳、广州成交回归理性,周边的东莞、佛山等同样成交转降。

一家浙系房企的营销总监对记者表示,该企业今年的销售,“截至目前表现还不错,接下来(9月和10月)就是正常推售,没有特别安排。”

京津冀地区除北京市场相对坚挺之外,环京市场仍是一潭死水,即使是有产业支撑的唐山,同样出现打折降价潮,部分房企因恶意降价更被政府约谈。此外,中西部地区市场有所降温,成都、武汉、长沙等成交适度回落,郑州市场下行压力加剧,成交持续低位运行。东北、北部湾等地区市场持续低迷,基于供求关系失衡叠加库存高企,以价换量仍是市场常态,克而瑞地产认为。

一位北京市属国企的地产项目营销副总经理在受访时称,他所在的环京区域“最近一段时间,市场表现不行,惨淡得很,没有客户到访。”

对于“金九银十”期间的营销计划,他果断表示,“没有任何推广计划,直接封盘,因为价格再往下降就要亏本了。”不过,即使封盘,他们也还能扛得住。

新力控股董事长、行政总裁张园林在中期业绩发布会上表示,下半年的总体策略还是以稳健发展为主,大基调没有变。下半年抓销售、抓回款,保现金流,坚持稳健的拿地策略,包括拿地多元化,从而推进公司的平稳发展。

随着传统销售旺季的到来,更多的房企将加大供货力度,供求皆有望企稳回升。而在政策轮番加码后,短期内热点城市房地产市场或将有所降温,成交整体回升幅度将明显受限。克而瑞地产表示,相对而言,更看好长三角地区市场,粤港澳、中西部地区市场或将趋势性走稳,京津冀、东部、北部湾等地区市场下行压力依旧不容小觑。


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标签: 城市 房价 楼市 【责编】 孙辉(PO316)
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