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三季度全国二手房库存大增 20城平均去化周期近18个月

10月19日，上海易居房地产研究院发布《2021年三季度全国主要城市二手房库存报告》（简称“报告”）。报告显示，2021年三季度，全国所有地区二手房库存量正在快速增长，其中西北地区增长最快，东北地区相对最慢。而分城市梯队来看，一线和部分热点二线城市近期受调控政策影响最大，因此在架房源量增长较快。

三季度60城二手住宅库存迅速积压

报告显示，截至2021年三季度末，全国60个城市的二手住宅库存量为320.2万套，较二季度末增长8.6%。

从区域存量增速来看，三季度全国所有地区二手房库存量正在快速增长。其中，西北地区增速最高，库存较二季度明显增长20.9%；其次是华中、华北地区，分别增长14.3%、12.4%；东北地区三季度增速最慢，库存较二季度仅增长3.4%。

分城市梯队来看，一线城市二手住宅在架房源量增长最快。三季度，一二三线城市的二手住宅库存环比增速分别为15.7%、9.4%、5.1%。其中，一线和部分热点二线城市近期受调控政策影响最大，因此二手住宅市场降温较快；三四线城市二手住宅市场已经降温超过两年，因此现在库存增速相对放缓。

具体而言，报告指出，一线和强二线城市新房政策已经很紧，当前调控关注点明显更倾向于二手住宅，包括推出二手房参考价以及封堵离婚购房、法拍房、赠与住房等过去的监管漏洞。而弱二线和三线城市二手房市场相对偏弱，因此调控重点主要还在新房上。

深圳、杭州等城市去化周期明显拉长

根据报告，三季度末，重点20城二手住宅平均去化周期（以“库存/近12个月平均销量”的公式来计算）为17.9个月，环比上升20.6%。5月以来，20城二手住宅平均去化周期已连续增长4个月，且8、9月开始加速拉长。就主要原因来看，“房住不炒”政策推动房源消化速度逐渐向理性发展，同时，在土地集中供应制度之下，新房的集中销售也会较大影响当地的二手房市场的热度。

从具体城市的去化周期来看，三季度，二手住宅去化周期增速较快的城市有郑州、深圳、杭州等。其中，郑州7月受水灾和疫情影响，导致近2个月楼市阶段性十分低迷，目前房地产市场尚未完全恢复；深圳受二手房指导价等调控政策影响很大，9月二手住宅仅成交1765套，创下2012年3月以来最低成交纪录。从近12个月月均成交量来看，深圳三季度末成交量较去年同期几乎腰斩，因此三季度深圳的去化周期环比增速高达75.7%。

与此同时，从今年5月开始，杭州市区的存量市场供应也增长较快。主要原因是市场回归理性以及严厉调控带来的需求量锐减。今年3月杭州市二手住宅共成交11400套，但9月仅成交3784套，成交量半年来缩水了近7成。截至三季度末，杭州二手住宅去化时长已拉长至9个月，为年内最高点。

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