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行业冷静期来临，物企们走向“分岔路”

日前，万科一纸公告宣称拟将分拆旗下物业公司万物云赴港上市，引得外界一片哗然。

众人惊讶的原因之一是万科董事会主席郁亮此前曾多次在公开场合表示不会推动万物云上市；其二则是对上市节点的争议，在不少业内人士看来，目前并非物业上市的最佳时机。

担忧源自物管行业整体估值的理性回归。东财Choice数据显示，截至11月7日，港交所上市物企的平均动态市盈率约为15.29，这一数值在2020年为25.17。以头部物企华润万象生活、融创服务为例，截至11月7日，二者的动态市盈率为56.42、35.55，而2020年则分别为146.65、103.43。

资本理性情绪传导下，不少待上市企业转而选择了的“变现”道路，但仍有部分企业上市决心不改，意欲抢在新规落地前跨进港交所大门。

小物企“不服输”

“蚊型”物企明宇商服便如此。该公司于11月4日晚间递表，带着不足300万平方米的在管面积再次冲击港交所。

在一众排队的企业中，明宇商服在规模上并不占优势，295万平方米的在管面积甚至刷新了最低记录。趁着上半年的上市热潮，其于4月末首次递交了招股书，与其同批递表的还有中梁百悦智佳、东原仁知服务、海悦生活、富力物业等企业。

密集递表带来了企业挂牌上市的高潮。今年7月，包括中骏商管、朗诗绿色生活、领悦服务、德信服务、康桥悦生活、融信服务在内的6家企业在半个月内挂牌上市，首日破发的也仅有一家。

彼时，不少行业人士认为，下半年或将继续迎来上市高潮，“2021年可能会有超过30家物企上市。”中物协总经理杨熙曾对上市企业的数量颇为乐观。

招股书的集中失效是大家所没有预料到的。截至10月末，排队的物企中已有5家招股书失效，如明宇商服、中梁百悦智佳、富力物业等同批次递表的企业。《国际金融报》记者注意到，截至目前，7月上市潮后仅有北京京城佳业一家物企通过聆讯，并将于11月10日挂牌。

可以看出，交表企业数量的增加并未带动上市数量的急剧上升。嘉和家业物业服务研究院院长唐卓告诉记者，7月份物企集中上市后，物业股的稀缺性降低，资本对物企的看法也回归理性，外加遇上港股过会率的年度低位，导致今年三、四月份集中交表的物企面临集体失效。

在其看来，类似明宇商服这类小物企继续递表可能是在港交所新规落地前进行最后的冲刺，“且每年四季度的港股过会率相对较高，在最后两个月中物企或迎来上市小高峰。”

上市热情不减的并非只有明宇商服，中梁百悦智佳也在日前表示，公司上市申请资料失效属于正常现象，将尽快更新招股书重新上传。

头部企业“捡漏”

可在当下行业政策收紧及上市难度增大的环境下，部分排队企业在上市成功后恐怕也难享受到往日的红利，“对于没有规模优势、经营模式无特色的物管企业而言，其上市后在融资金额、议价能力等方面都会有一定影响。”唐卓如此向记者表示。

受红利“打折”、上市门槛提高、估值下滑等多方面影响下，亦有部分物企放弃独立上市，试图搭上更大的船驶向资本市场，这也为“巨头”们的壮大提供了契机。

今年6月，市场有消息称，原计划香港上市的伯恩物业按下IPO暂停键，转而挂牌出售。三个月后，其以换股方式加入万物云，成为后者的一部分。彼时，有业内人士称，加盟万物云可降低伯恩物业自身风险，与单独上市相比，其未来估值也会更高。

放弃IPO的还有阳光智博。8月，阳光城公告称，将以阳光智博100%股份战略投资万物云，并换取万物云4.8%股份。

万物云连续“吞下”多家企业的动作也被视为头部物企“跑马圈地”提速的信号。事实上，自碧桂园服务收购蓝光嘉宝、合景悠活收购雪松智联开始，物管企业的规模竞赛就已升级，收并购标的转向体量更大、定位更加多元的企业。

地产公司频频发生的流动性危机为物企的收并购带来了机会。2021年初至今，已有多家上市或待上市物企被地产企业置于货架，以换取流动性筹码，如奥园健康、新力服务、阳光壹佰物业等。

这也给物管公司下场“捡漏”提供了便利。10月，当代置业遭遇债务违约，为了“自救”，公司将旗下物业公司第一服务约32.22%股权作价6.9亿元出售给了融创服务。

同样的剧情层出不穷。

面临债务风险的富力地产将富力物业出售给了碧桂园服务；因未按时偿付贷款，碧桂园服务还接下了彩生活的核心资产邻里乐；中国奥园也正计划出售奥园健康55%股权；“爆雷”的新力控股同样传出将出售新力服务的消息……

地产风声鹤唳之时，物管行业标的满地，欲继续扩张的头部物企则开始填补“粮仓”。

11月1日，旭辉永升服务公告称，公司已经完成股份配售，募资净额约13.04亿港元，将使用部分资金投资与核心业务相关的业务或目标；世茂股份则于11月2日宣布，公司已完成股份配售及可换股债券发行等动作，合计募资48.2亿港元，这部分资金中的绝大部分将用于收并购扩张。

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